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L'achat en indivision.

Vous envisagez d'acheter un bien à deux. Voici quelques conseils à lire avant de vous décider.

Acheter à deux, c’est la plupart du temps, acheter en indivision. Chacun devient indivisaire, c’est-à-dire propriétaire d’une quote-part indivise du bien, déterminée au départ par un pourcentage représentant la contribution de chacun au financement du bien.

Notez que cette quote-part n’est bien sûr pas matérialisée. En d’autres termes, chacun n’est pas propriétaire d’une partie de l’appartement.

L’indivision s’applique "automatiquement", quelle que soit votre situation : marié, concubin, pacsé, frère et sœur,…, bref, à partir du moment où vous achetez à plusieurs. Pour l’éviter, il vous faudra dès le départ choisir une autre structure (SCI, démembrement de propriété, voir ci-dessous).

Attention, acheter à deux, c’est le plus souvent emprunter à deux. Les banques exigent en effet que les deux acheteurs soient co-emprunteurs ou bien qu’ils se portent caution l’un de l’autre.

L’indivision est définie aux articles 815 et suivants du Code Civil. Son principal inconvénient : toutes les décisions doivent être prises à l’unanimité. Cela peut entraîner bien des désagréments en cas de mésentente ou de décès de l’un des indivisaires. Ainsi, en tant que concubin, si vous voulez vous séparer, soit l’un des deux rachète la part de l’autre, soit le bien est vendu. Encore faut-il que les deux soient d’accord sur le principe de la vente, mais également sur le prix. A défaut, chaque indivisaire peut demander le partage devant le tribunal. Le bien sera alors vendu à un tiers, sauf à ce que l’un des indivisaires rachète la part de l’autre.

En cas de décès de l’un des indivisaires, ce sont les héritiers du défunt qui hérite de la quote-part indivise. Or, l’indivisaire survivant n’est généralement pas héritier. Il se retrouve donc le plus souvent en indivision avec les enfants de l’indivisaire décédé ou bien avec ses parents. Autant de situation source de conflits. Certes, les indivisaires peuvent prévoir et rédiger des testaments. Le problème est alors fiscal, surtout pour les concubins. Les droits de succession sont vraiment rédhibitoires.

Pour éviter les droits de succession, les indivisaires peuvent insérer une clause de tontine dans l’acte d’achat. Ainsi, en cas de décès, le survivant est réputé avoir été propriétaire depuis l’achat. Il n’y a donc pas de droits de succession à régler. Une condition toutefois, et de taille : la valeur du bien, au jour du décès, ne doit pas dépasser 76.000 euros. A défaut, le survivant devra payer des droits sur la totalité de le valeur du bien.

L’indivision n’est pas la seule formule possible. Vous pouvez également avoir recours à une Société Civile Immobilière. Cette formule n’est pas conseillée si vous envisagez d’acheter à deux votre résidence principale. Vous perdez en effet le bénéfice de certains prêts (Prêt Epargne Logement, prêt à taux zéro%, prêt aidé…) et des réductions d’impôts liées aux travaux dans la résidence principale.

La SCI : une bonne formule si vous envisagez un investissement locatif que vous ne pouvez ou ne voulez assumer seul. Vous partagez l’effort financier, les risques et l’imposition des loyers. Par ailleurs, la SCI peut favoriser la transmission du patrimoine. Elle permet en effet aux associés de transmettre à leurs enfants les parts sociales de la SCI, et ce à raison de 46.000 euros tous les 10 ans en franchise de droits de succession.

Vous pouvez également avoir recours à des formules moins connues telles que le démembrement de propriété. L’un achète la nue-propriété du bien et l’autre l’usufruit. Au décès de l’usufruitier, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété du bien sans avoir de droits de succession à payer. Cette formule est à prévoir si vous achetez avec un parent plus âgé qui veut habiter le bien ou même le louer et percevoir les loyers. Notez qu’elle peut se combiner avec l’achat en indivision, de façon à alléger les droits de succession en cas de décès de l’un des indivisaires.